사전협상제도가 적용된 대표적 사례인 동서울터미널 입체복합개발 조감도.(사진=서울시)
서울시는 도시계획 변경을 위한 사전협상 대상지 선정 시 지금까지 ‘대규모 부지 개발정책 태스크포스(TF)’와 ‘도시건축공동위원회 자문’ 등 2단계로 진행해 온 절차를 앞으로 ‘대규모 부지 개발정책TF’로 통합한다고 25일 밝혔다.
앞서 서울시는 2009년부터 민간 소유 저이용 유휴부지의 합리적 개발 및 공공성 확보를 위해 ‘도시계획변경 사전협상제도’를 운영해왔다. 지난 16년 간 총 23개소가 사전협상을 통해 개발방향 확정 또는 협상을 진행하고 있으며 특히 ‘대규모 부지’를 소유한 민간으로부터 높은 호응을 얻고 있다.
사전협상제도란 민간 사업자가 5000㎡ 이상 부지를 개발할 때 도시계획 변경의 타당성, 개발의 공공·합리성을 확보하기 위해 민간과 공공이 사전에 협의하는 제도다. 용도지역 상향 등으로 민간의 사업성을 높여주는 한편 개발이익 일부를 공공기여해 민간 개발사업 활성화, 도시 균형발전을 촉진하는 ‘좋은 개발’을 목표로 추진됐다.
대표적 사례로 최근 교통·업무·상업·문화가 결합된 ‘동서울터미널 입체복합개발’이 사전협상의 도시건축공동위원회 심의 절차를 통과했으며, 서울숲 일대 대개조 구상이 담긴 ‘서울숲 삼표레미콘 부지 개발’도 사전협상을 완료하고 지구단위계획 입안을 진행 중이다. 또 △서초 더케이호텔 △서울레미콘 부지 △강남 한국감정원부지도 개발계획안 마련을 위한 사전협상이 진행 중이며 △강남 GBC 부지 △동대문 동부화물터미널 등 부지도 개발계획 변경으로 추가 협상 중에 있다.
다만 서울시는 기존 사전협상제도가 1단계인 대규모 부지 개발정책TF에서 개발 방향이 대부분 논의됨에도 불구하고 조례상 도시건축공동위원회 자문을 거치게 돼 있어 대상지 선정 기간이 길어질 수밖에 없다는 점에 주목, 이번 개편에 팔을 걷어붙였다. 대규모 부지 개발정책TF 1단계로 간소화해 대상지 선정 기간을 기존 대비 3개월 가까이 줄여 민간 개발 속도를 높인다는 취지다. 이를 위해 서울시는 지난 제331회 서울특별시의회 정례회에서 ‘서울특별시 도시계획변경 사전협상 운영에 관한 조례’ 개정안 심사를 마치고 조례와 지침 개정 절차를 모두 마무리했다.
서울시는 이에 더해 의무 면적 외 추가로 공개공지를 확보하는 사전협상 대상지에 최대 80% 가량 추가 용적률 인센티브도 부여할 방침이다. 추가 용적률 인센티브량은 ‘지구단위계획 공개공지 인센티브 운영기준’ 적용 산식으로 계산되고, 최종 인센티브 총량은 협상조정협의회 논의를 통해 도시건축공동위원회 심의에서 결정될 예정이다.
이번에 개정된 사전협상 운영 지침은 ‘사전협상형 지구단위계획 수립기준’ 및 조례 개정과 함께 즉시 시행되며 서울시는 민간의 개발 여건 향상과 공공기여를 통한 도시 균형발전을 위해 ‘사전협상 제도 개선 TF’를 지속적으로 운영, 추가 과제 발굴에 나설 계획이다.
임창수 서울시 미래공간기획관은 “이번 지침 개정으로 사전협상제도의 실효성이 높아질 뿐 아니라 민간과 공공이 상생하는 합리적 제도로 자리매김할 것으로 기대된다”며 “탄탄한 제도적 기틀 위에 효율적인 민간 개발과 공공성을 확보, 도시경쟁력을 끌어올리는 ‘도시계획 협의 모델’로 발전시켜 나가겠다”고 말했다.